新城控股，曾是中国房地产业的明星。从2015年到2018年，它在4年内规模翻了6倍，打进TOP10，排到了华润置地和龙湖的前面。

2019年7月，因前董事长王振华涉猥亵儿童案曝光，刚刚成为“前十新贵”的新城控股，遭遇史上最大危机。32岁的王晓松被推上董事长之位，拿地、融资几乎按下暂停键的同时，王晓松抛售近百亿项目以稳住局面。

2020年，是王晓松子代父职、掌舵新城的第一个完整财年，但他的成绩可谓一般，新城控股合约销售额为2510亿元，同比下降7.3%，跌出前十的同时，也是龙头房企罕见的负增长。

事实上，王振华事件带来的影响仍在，笼罩在这家公司头上的阴影，并未完全消失。2020年6月17日，王振华因猥亵儿童罪被判处有期徒刑五年。之后他提起上诉，法院已立案受理。

王晓松也很难走出父亲的影子，他在公司经营上并未有新的创见，公司战略仍然沿用了住宅＋商业的双轮驱动；他努力想守住父辈的基业，不致滑落到深渊。

规模和盈利倒退

一切都在意料之中。

2015年到2019年，新城一路冲浪，仅用五年就将销售额从320亿元冲至2700亿元。2020年，遭遇风浪的新城急转直下，首次交出了倒退的成绩单，更将2021年的销售目标定在了保守的2600亿元，同比仅增4%。

除了规模下滑，新城的盈利水平也在降低。受益于前些年的扩张，新城去年结算营收1455亿元，同比增长了69%，但是23.5%的毛利率同比大降9.15个百分点，净利率11.32%，下降4.21个百分点。加权平均净资产收益率为33.89%，下降2.97个百分点。

在王晓松看来，这主要是2016年-2018年新城的扩张后遗症。“前几年公司规模快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市，没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足，管控能力尚待加强。”他在业绩会上说。

盈利数据暴露出新城猛烈扩张的另一面：发展激进、管理粗放。王晓松表示，正在进行城市深耕、区域调整和团队的能力提升，要用三年时间，让新城的毛利率达到行业的平均水平。

不过从土储结构来看，三四线布局居多的新城并不具备优势。截至2020年末，新城一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。

此外，从土地成本看，2020年新城的新增土储平均楼面地价为3,031.11元/平方米，较2019年（2421元/平方米）上涨25%。

在房地产销售集中度日益提升、巨头占据优势的市场中，新城的土储和存货并没有多大说服力。

在父亲出事后，“暂管”大局的王晓松算是稳定了局面，保住了公司。从财务角度来说，王振华事件后，为防止银行抽贷、金融机构不信任引发的资金危机，王晓松在2019年下半年祭出了卖地和收缩拿地等策略，同时对资金安全始终保持谨慎。

按监管口径计算，截至2020年12月末，新城控股剔除预收账款的资产负债率为74%，净负债率44%，现金短债比1.68，踩中一条红线。

不过，在不进则退，甚至慢进则退的房地产市场，在拿地和融资方面元气大伤的新城，竞争力或将进一步下降，重回前十遥遥无期。

不确定的因素仍然存在。财报显示，王振华仍是新城控股母公司富域发展的实际控制人，并通过富域发展及其一致行动人常州德润共计持有新城控股67.2%股权。

吾悦狂奔隐忧

继2019年业绩会上抛出了“养猪与卖猪”论后，今年王晓松将房地产市场比喻成“帆船运动”，只有找准风向，才能迎风而上。

新城找到的风向是三四线商业中心，这其实也是王振华之前的布局，新城发家便被称为“小万达”，住宅＋商业双轮驱动，他们的商业，主要是吾悦广场。

2019年下半年直至年底，新城新增拿地屈指可数，全年新增土储量、对应地价相比往年都腰斩，而到了2020年，这一数据已逐渐恢复。

据2020年报披露，新城控股去年新增土地储备4139万平方米，总地价1255亿元，占年销售额的比例也达到了50%。

这与三四线地方政府对商业Mall的诉求较大有关。吾悦广场成了新城的护城河和抓手，让它拥有跟地方政府对话的筹码。

在去年新增的4000多万平方米土储中，60%都是商业综合体地块，而且新城通过商业勾地的楼面均价，甚至不涨反降。

其商业勾地占比从2017年的28%逐年上升到了60%，商业综合体楼面均价却从2017年的2126元/平方米，降至2020年的1596元/平方米。而纯住宅楼面均价从2017年的2830元/平方米涨到了现在的5173元/平方米，这导致它的住宅开发利润率大大低于商业开发利润率。

可以说如果没有吾悦广场，新城现在的投资端会很惨。

从商业的收入来看，报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元，而2021年，新城的商业总收入目标则是85亿元，同比增长约50%，新开业吾悦广场30座，远远超过住宅增速。

事实上，作为典型“以住养商”模式的房企，投资物业发展是新城近两年快速发展的助推器，但硬币的另一面是，大量的投资物业同样沉淀了巨额的资金，对新城的现金流考验巨大。

为满足这部分的资金需求，从王振华事件中稍事喘息后，新城就继续加大融资力度。

2020年，新城的银行贷款增长了41%，先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外发行高级美元债券，募集资金8亿美元。截至报告期末，新城整体平均融资成本为6.72%，与前两年基本持平。

截至2020年底，新城持有的已开业吾悦广场为93个，管理输出的已开业吾悦广场为2个，2021年计划新开业吾悦广场30座。

据新城相关人士过往透露，按平均每个吾悦广场6.5亿总投入计算，预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

但据2020年报数据，93座已开业的吾悦广场收入56.7亿元，平均每座吾悦广场收入仅为6097万元，距离新城的测算值仍有一定距离。

尽管商业运营和资金的挑战巨大，但对于依托吾悦广场模式才得以维持规模的新城，唯有让这个旋转的陀螺持续运转下去。

(文章责任编辑：竞技宝测速|竞技宝导航 )